Hausverkauf vor der Auswanderung: Achten Sie auf Kapitalerträge

Was sind Kapitalgewinne?

Der Veräußerungsgewinn entspricht dem Gewinn, der zwischen dem Verkaufswert einer Immobilie und dem Anschaffungswert (bereinigt um Inflation und abzugsfähige Aufwendungen) erzielt wird.

Bei der Berechnung des steuerpflichtigen Betrags wird Folgendes berücksichtigt:

• Verkaufswert oder steuerpflichtiger Buchwert (je nachdem, welcher Wert höher ist)

• Abzüglich: Aktualisierter Anschaffungswert

• Abzüglich: Ausgaben für Arbeiten, Urkunden, Immobilienprovisionen u.a.

Nicht alle Ausgaben werden von der Steuerbehörde akzeptiert. So können beispielsweise routinemäßige Wartungsarbeiten ausgeschlossen werden.

Steuervorschriften im Jahr 2025

Seit 2023 und verstärkt im Jahr 2025 unterliegen gebietsfremde Steuerpflichtige der gleichen Besteuerungsregelung wie Gebietsansässige. Das heißt, 50 % der Kapitalgewinne sind in den verbleibenden Einkünften enthalten und unterliegen dem IRS nach progressiven Sätzen.

Ist es möglich, die Zahlung von Steuern zu vermeiden?

Ja, in einigen Fällen ist es möglich, Kapitalgewinne ganz oder teilweise zu befreien, wenn Sie den Verkaufswert in eine neue und dauerhafte Wohnung reinvestieren, auch wenn diese sich in einem anderen Land der Europäischen Union befindet.

Gehen Sie dazu wie folgt vor:

• Das verkaufte Haus muss der ständige Wohnsitz Ihres Haushalts gewesen sein

• Die neue Immobilie muss auch für den eigenen und dauerhaften Aufenthalt bestimmt sein

• Die Reinvestition muss innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf oder bis zu 24 Monate vor dem Verkauf erfolgen

• Sie müssen dem IRS die Absicht erklären, zu reinvestieren und den Kauf innerhalb der Frist nachweisen

Bitte beachten Sie: Wenn sich die gekaufte Immobilie außerhalb der EU befindet, gilt die Befreiung möglicherweise nicht.

Sonderfälle

• Immobilien, die vor 1989 erworben wurden, können von der Steuer befreit werden

• Für Steuerzahler über 65 Jahre gilt eine besondere Regelung

• Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Portugal und dem Land, aus dem Sie auswandern, kann die steuerlichen Auswirkungen ändern

Bevor Sie ein Haus verkaufen und auswandern, ist es wichtig, die Steuervorschriften im Zusammenhang mit Kapitalgewinnen zu kennen. Eine gute Vorbereitung kann den Unterschied ausmachen, ob Sie Steuern zahlen oder in den Genuss einer Befreiung kommen.

Quellen: idealista, Deco proteste, Finanzamt

Anmerkung: Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und entbindet nicht von der Konsultation eines zertifizierten Wirtschaftsprüfers.