Vender casa antes de emigrar: atenção às mais-valias

O que são mais-valias?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido entre o valor de venda de um imóvel e o valor de aquisição (ajustado pela inflação e despesas dedutíveis).

Para calcular o valor sujeito a imposto, considera-se:

• Valor de venda ou valor patrimonial tributário (o maior dos dois)

• Menos: valor de aquisição atualizado

• Menos: despesas com obras, escritura, comissão da imobiliária, entre outras

Nem todas as despesas são aceites pela Autoridade Tributária. Por exemplo, obras de manutenção rotineira podem ser excluídas.

Regras fiscais em 2025

Desde 2023, e reforçado em 2025, os contribuintes não residentes passaram a estar sujeitos ao mesmo regime de tributação que os residentes. Ou seja, 50% das mais-valias são englobadas com os restantes rendimentos e sujeitas a IRS, segundo as taxas progressivas.

É possível evitar pagar imposto?

Sim, em alguns casos é possível isentar total ou parcialmente as mais-valias, se reinvestires o valor da venda numa nova habitação própria e permanente, mesmo que seja noutro país da União Europeia.

Para isso:

• A casa vendida deve ter sido a habitação própria e permanente do teu agregado familiar

• O novo imóvel deve também destinar-se a habitação própria e permanente

• O reinvestimento deve ser feito até 36 meses após a venda ou até 24 meses antes

• Deves declarar no IRS a intenção de reinvestir e comprovar a compra dentro do prazo

Atenção: se o imóvel comprado for fora da UE, a isenção pode não ser aplicada.

Casos especiais

• Imóveis adquiridos antes de 1989 podem estar isentos de tributação

• Contribuintes com mais de 65 anos têm um regime específico

• A convenção para evitar dupla tributação entre Portugal e o país para onde emigras pode alterar o impacto fiscal

Antes de vender casa e emigrar, é essencial conhecer as regras fiscais associadas às mais-valias. Uma boa preparação pode fazer a diferença entre pagar imposto ou beneficiar de isenção.

Fontes: Idealista, Deco Proteste, Autoridade Tributária

Nota: Este artigo tem caráter informativo e não dispensa a consulta de um contabilista certificado.